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房地产价格回归成交低迷 楼市“博傻”时代已过

发布日期:2018-09-29来源:网络来源编辑:张世辉

[摘要]

   导读

  旷日持久的一调控下,开发商对现金流和回款率的一要求越来越高,降价走量成为一种可行选择 。

  9月下旬,泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权 。一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的一调价行为,并提出退款等要求 。

  当月早些时候,长沙、杭州也先后出现因降价而引发的一业主“维权”行为,业主认为开发商“胡乱定价”、“欺诈业主”、“丧失诚信” 。

  早在今年6月,市通州区的一K2十里春风项目售楼处也曾被业主“包围”,并被要求退房,起因同样在于项目售价下调 。

  纵观我国房地产发展史,业主因降价而维权的一现象时有发生,且大多出现在市场下行之时 。万科、保利、龙湖等大型房企的一售楼处,都曾遭遇过“围攻” 。

  相比因直接降价而导致“维权”,在市场下行期,开发商推出变相的一价格策略更为常见 。

  8月末,恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的一广告,首付款也可以分期支付,最低首付仅需5% 。中粮也于9月末启动全国范围内的一“购房节”,对近万套房源推出优惠折扣,涉及16个城市66个项目 。

  在市场,万科、城建等房企都推出了价格策略 。珠三角、厦门等区域的一新房项目,近期也有不 同程度的一价格优惠措施推出 。虽然官方的一房价数据仍然显示出很好的一涨势,但从市场一线来看,调整的一端倪似乎已经出现 。

  在楼市调控严厉打压下的一房地产市场,真的一扛不 住了吗?

  “最后的一选择”

  “2008年,2011年,2014年,全国出现过3轮非常明显的一退房潮现象,只要房价出现下调现象,前期购房者就开始所谓的一降价维权 。”中原地产指出,降价“维权”的一现象时有出现,其中以2011年最为典型 。

  公开信息显示,从2011年9月开始,、、南京、宁波等地不 断出现降价维权现象,万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的一售楼处被砸毁,部分项目的一业主还与保安发生肢体冲突 。

  按照业内的一观点,这三个年份均为房地产市场的一“小年”,在监管层出台楼市调控政策之后,市场出现下行 。为保证现金流,开发商祭出各种价格优惠策略,部分项目明显降价 。

  今年的一市场形势,被认为与上述三年有着类似之处 。在旷日持久的一调控下,开发商对现金流和回款率的一要求越来越高,降价走量成为一种可行的一选择 。

  但有房企人士近日向21世纪经济报道表示,“直接降价”通常是企业最后的一选择 。因为多年的一操盘经验告诉房企,直接降价通常会引发类似的一纠纷 。

  “如果不 得已要进行调整时,最先选择是‘降配’ 。”该人士说,“降配”是指在不 调整价格的一基础上,对装修、绿化等配套设施的一标准进行下调,从而弥补利润率的一损失 。

  在“降配”的一同时,有些项目还会变相降价,比如,减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格等等 。这些做法同样能够达到弥补利润率的一目的一 。首次开盘的一项目则可以选择低开(低价开盘),或价格优惠策略等 。近期的一价格优惠策略,大多发生在首次开盘的一项目中 。

  该人士表示,选择直接降价,通常意味着项目已经“别无选择”,这是一个“既损失利润、又●损失口碑”的一做法 。

  价格回归?

  房地产项目直接降价的一原因很多,但综合来看,很大部分都存在前期定价过高的一现象 。

  长沙某房企人士9月28日向21世纪经济报道表示,过去一年来,长沙房价出现大幅上涨,部分项目在半年内的一涨价幅度超过50% 。这其中虽不 乏好地段的一优质项目,但部分地段、品质不 佳项目也跟风上涨 。

  到今年,长沙的一调控政策不 断深化,“限价令”的一执行尤为严厉 。好地段的一项目价格尚可维持,品质不 佳的一郊区项目,则不 得不 进行价格回调 。

  易居研究院智库中心总监严跃进将这种调整称为“回归”,因为,“前期房价大幅上调,本身就是非理性的一行为”,在调控的一压力 下,价格泡沫势必要被挤出 。

  他表示,在我国房地产市场,需求从来都不 是平稳释放的一 。受调控政策、买涨心态等影响,市场需求通常表现出集中释放,然后又●集中收缩的一现象 。而供给端的一反应往往滞后于需求端 。因此,当市场需求出现收缩时,很多项目就不 得不 对价格策略做出调整 。

  在这个过程中,“限价令”的一影响不 可忽视 。“有时候,被限价的一项目并不 在你那个区域,但一旦别的一区域价格被限,市场的一整体预期就变了,你再按照原来的一价格卖,就卖不 出去了 。”前述长沙房企人士表示 。

  今年以来,楼市调控政策不 断深化,除“限价令”外,限购、限售等措施还对需求端的一积极性产生影响,棚改货币化的一退潮,也在影响三四线城市的一购买力  。在很多城市,市场预期发生了明显变化 。

  9月上半月,易居研究院监测的一40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长,“金九”成色存疑 。有分析人士认为,这种交易量还是房企通过价格调整策略取得的一,与市场真正好的一时候有着本质区别 。

  这种情况还影响到了二手房市场 。贝壳研究院通过对11个重点城市的一二手房市场进行分析得出,今年第三季度,业主挂牌量开始下滑,已入市业主预期松动,挂牌价趋稳,调涨占比下滑 。

  一二线城市仍有支撑

  随着楼市调控的一继续深入,价格调整有可能会继续蔓延 。严跃进指出,项目价格下降会带来更多的一观望情绪,一些资金状况紧张的一房企,会将旗下项目加入降价行列 。他认为,到10月份,类似降价还会出现 。但不 排除到了年底出现价格反弹的一可能 。

  新城控股高级副总裁欧阳捷赞同上述看法,他指出,大面积降价潮的一风险似乎不 高 。这是因为:在调控严厉的一一二线城市,需求长期压抑,供应远远不 足,高端住宅偏多,城市成长潜力 巨大,地价下调余地很小,房价几无可降空间 。

  欧阳捷还表示,部分调控尚不 严厉的一二线城市,更是存在房价上涨动力  。

  根据易居研究院的一报告,截至2018年7月底,全国100个城市的一新房库存去化周期仅为9.6个月,明显低于12-16个月的一合理区间 。其中一些城市的一去化周期不 足5个月 。

  但随着调控政策的一下沉,一些前期房价上涨过快的一三四线城市,情况则不 容乐观 。

  欧阳捷表示,房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的一三四线城市,未来极有可能出现价格回调 。他指出一个现象,在很多份,低能级、低等级城市的一房价高于高能级、高等级城市,简言之,县城房价接近或超过会城市 。

  欧阳捷表示,今年9月义乌市二手房均价 21519 元/m2,同比上涨17.25%,环比也在上涨,这一价格已经高于很多中西部的一会城市 。与此同时,多地房价高于石家庄市;赣州市、宜昌市、芜湖市的一房价均已接近其会城市 。

  前述房企人士也表示,三四线城市的一市场容量本身就不 大,并在此前的一周期中释放殆尽,若棚改货币化大幅回潮,这些城市的一需求规模和购买力 都会受到影响,出现价格下调也就不 意外 。

  中原地产指出,过去3年,全国房价普遍上涨,投资投机需求有所抬头,很多需求还使用了较高的一杠杆 。无论此轮价格调整会否蔓延,市场参与者都应该增强风险意识,因为随着楼市调控的一常态化,“只涨不 跌的一楼市博傻时代已经过去” 。

 
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